不動産投資の失敗率は？失敗する人の特徴や主な失敗事例3選、対処法を紹介

「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」

「失敗する人の特徴に私は当てはまっていないかな？」

「失敗しないためにはどうしたらよいのか？」

といった疑問をあなたはお持ちではないでしょうか。

そのような方向けに、この記事では不動産投資の失敗率や主な失敗事例、失敗する人の特徴、失敗しないための教訓などについて解説してますので、ぜひご覧ください。

以下の目次から気になる箇所に飛ぶこともできます。

不動産投資における失敗とは購入から売却までのトータル収支が赤字になること

不動産投資における失敗の定義は人によってことなります。

ですが、利益を得る目的で不動産投資するケースが一般的であるため、この記事では失敗の定義を「物件の購入から売却までのトータル収支が赤字になること」とします。

この前提を踏まえて、以下の内容を読み進めください。

不動産投資の失敗率

不動産投資の失敗率に関する正確な統計はありませんが、他の資産運用や事業に比べると失敗率が低いと考えられます。

しかし、参考になるデータとしては以下のような各銀行の「賃貸用不動産向け貸出先の破産率や延滞率」というデータがあり、これらを見ても不動産投資の失敗率は低いと言えるでしょう。

例えば、2018年に問題が明るみになったかぼちゃの馬車問題で有名となったスルガ銀行ですら、問題の影響を受けた直後の2019年3月期の決算によると、破綻先債権額の比率は0.22％、延滞債権額比率は8.48％です。
（出典：2019年3月期決算説明資料）

また、融資基準が厳しいと言われている千葉銀行の場合は、2019年3月期決算資料によると、破綻先債権額の比率は0.01％、延滞債権額の比率は0.79％と非常に低い数字になっております。
（出典：2018年度中間決算説明会主な質疑応答）

不動産投資の成功率・失敗率は？成功率を高める5つの方法

主な失敗事例3選

不動産投資における主な失敗事例として以下のものがあります。

• 不動産業者の言葉を鵜呑みにしたり、自身の計画が甘く、購入前の計画通りに事が運ばなかった
• 早く不動産投資を始めたくて、微妙な物件をつい焦って買ってしまった（買いたい病）
• 夫や妻の同意を得ずに多額の借金を負ってしまい離婚の危機へ

それぞれの内容について紹介しますので、皆さまもこのような失敗に陥らないようにお気を付けください。

不動産業者の言葉を鵜呑みにしたり、自身の計画が甘く、購入前の計画通りに事が運ばなかった

不動産投資で最も多いと思われる失敗は実際に購入すると、購入前の計画通りにいかなかったというのでしょう。

その中でもよくあるケースとしては下記のようなものがあります。

• 税金や修繕費など想定していない出費が多々発生した
• 空室がなかなか埋まらず家賃収入が入ってこない（賃料設定が高すぎたり、需要がない地域であったり、近隣の工場や大学が閉鎖・移転してしまったり）
• サブリース契約で不利な更新・解約を突き付けられた
• 買った時から大幅に価格を下げないと売却時に買い手が見つからない
• 節税目的で投資したが手間暇を考えるとコスパが悪い。むしろ税額が増えて黒字倒産の危機に

それぞれの内容について紹介していきます。

税金や修繕費など想定していない出費が多々発生した

不動産業者からおすすめの物件を紹介された際に、併せて収支計画のシミュレーション表を提供されることがあります。

しかしこのシミュレーション通りにいくことはまれであり、鵜呑みにしてしまうと思ったほど利益が出ない、なんなら損失が出るというケースは多々あります。

なぜシミュレーション通りにいかないかというと、魅力的な不動産としてみせるために甘く計画されており、家賃の下落率や修繕費用、税金など各種リスクが織り込まれていないからです。

不動産投資のメリット・デメリット・リスクとは【不動産投資家が解説】

空室がなかなか埋まらず家賃収入が入ってこない（賃料設定が高すぎたり、需要がない地域であったり、近隣の工場や大学が閉鎖・移転してしまったり）

買った時は入居者がいたものの、退去した後になかなか空室が埋まらないことがあります。

その原因として特にまずいのは次のようなケースがあります。

• 以前の賃料が相場よりも割高であるケース
• そもそも入居者が見つかりにくい賃貸需要が低い地域であるケース
• 賃貸需要の大部分を占めていた近隣の工場や大学が閉鎖・移転しまうケース

「以前の賃料が相場よりも割高であるケース」については、事前に自身で賃料相場と比べて割高かを調査・確認していないことが失敗の原因です。（私も投資を始めたころにこの失敗をして、半年間も空室が続き、相場並みに賃料を設定してからようやく空室が埋まりました）

「そもそも入居者が見つかりにくい賃貸需要が低い地域であるケース」については、事前に自身で賃貸需要を調査・確認していないことが失敗の原因です。

「賃貸需要の大部分を占めていた近隣の工場や大学が閉鎖・移転しまうケース」については、閉鎖・移転のリスクを認識していないことが失敗の原因です。

家賃相場の調べ方について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

不動産投資家が知っておかなければならない家賃相場の調べ方と注意点

「購入しようとしている物件の賃料が相場と比べて適切なのか知りたいが、賃料相場はどうやって調べたらよいのか？」 「なるべく高い賃料で貸したいが、いくらまでであれば貸せる可能性があるか？」 といった疑問を ...

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サブリース契約で不利な更新・解約を突き付けられた

サブリース契約というと、不動産業者が賃料を保証してくれるから損しない安心な契約と思われる方がいると思います。

しかし、サブリース契約の多くが大家にとって不利な契約です。

例えば、「2年ごとに賃料を見直す」という契約になっており、2年ごとに賃料を減額され、収支が悪化することがあります。

そうなってから契約を解除しようとしても、賃借人（サブリース業者）の権利が強く、大家から契約を解除することは難しいです。

できたとしても多額の違約金をとられることがあります。

不動産投資の成功率・失敗率は？成功率を高める5つの方法

上記に加えて、不動産業者が頑張っても入居者が見つからず、サブリース契約の解除を申し入れてくるケースがあります。

多くの契約では業者からの申し入れ後一定期間で解除されるようになっており、解除後は業者ですら入居者を見つけられなかった物件を運営してかなければなりません。

買った時から大幅に価格を下げないと売却時に買い手が見つからない

物件価格は基本的に時間が経つにつれて下がっていきます。
（金融緩和によって融資を受けやすくなると物件価格が上昇するため、時間は経ったにかかわらず物件価格が上昇するケースもあります）

下がっていくことを考慮せずに、売る時も買った時と同じ価格で売れるだろうと思っていたのに売れず、売るために価格を下げてしまったらそれまでの家賃収入と合算してもほとんど利益が出ない、むしろ損しているというケースがあります。

節税目的で投資したが手間暇を考えるとコスパが悪い。むしろ税額が増えて黒字倒産の危機に

不動産投資では所得税・住民税や、相続税、贈与税の節税が可能です。

その中でも投資家自身が利益を得るという意味での所得税・住民税の節税についてここでは扱います。

節税の仕組みを知らずに物件を購入した結果、購入・運営の手間や借金など背負ったリスクのわりに節税額が小さかったり、なんなら税金の額が増えてしまうことがあります。

前者については、所得税・住民税の合計税率が23％以下に該当し、物件の長期譲渡所得にかかる税率約20%よりも低い課税所得900万円（≒年収1200万円）以下の人はほとんど節税効果がありません。

後者についてはデッドクロス呼ばれる現象です。

これは融資を受けて物件を購入した場合に、融資の元金返済額が、節税の肝である減価償却費を上回り、節税効果が薄まる現象です。

その結果、会計上は黒字であるものの、手元に入ってくるお金はマイナス（つまり出費しかない）状態が生じることもあります。

節税の仕組みや、デッドクロスについて詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

不動産投資の失敗率は？失敗する人の特徴や主な失敗事例3選、対処法を紹介

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早く不動産投資を始めたくて、微妙な物件をつい焦って買ってしまった（買いたい病）

私自身この苦い経験があるのですが、一日でも早く収益を得たい状況でなかなか良い物件が見つからないと、微妙な物件でもついつい買いたくなってしまうことがあります。

一般的に「買いたい病」と言われるものです。

このような状況では冷静な判断ができず、物件購入時の重要なことを見落としてしまい、微妙な物件を買って失敗しまうリスクが高いです。

私の場合ですと、ついつい買ってしまった物件が実はバスタブがないということに、買ってから1年後に入居募集した際に気づきました。

購入時の賃料はバスタブがない物件としては相場より割高であったため、入居募集時に賃料を下げる必要があり、その結果”買わなければよかった”微妙な物件になってしまいました。

利回りや相場について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

不動産投資の利回りの相場・平均・目安・計算方法や最低ラインは？

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夫や妻の同意を得ずに多額の借金を負ってしまい離婚の危機へ

不動産投資においては融資を受けることで、現金で購入するよりも効率よく収益をあげることができます。

そのため、融資を受けて物件を買うケースが多いのですが、その際に夫や妻といったパートナーに同意を得ないことで、パートナーとの仲が悪くなることがあります。

不動産投資のリスクの面を懸念しがちなパートナーだと、「借金＝悪、危険」といった認識があり、なかなか融資を受けるメリットについて理解してもらいづらいことがあります。

本来は不動産投資によってパートナーとの生活を豊かにするはずが、仲が悪くなってしまうという本末転倒なケースも実際にあります。

失敗する人の特徴

不動産投資で失敗する人に共通する主な特徴は次の3つがあります。

• 不動産投資について学ぶ意欲がない
• 不動産業者を疑わない
• 自分で調査・確認する手間をかけようとしない

それぞれについて説明していきます。

不動産投資について学ぶ意欲がない

不動産投資は「不労所得」というイメージや、「誰でも簡単に成功できる」といった思い込みで安易に始める人は危険です。

上記は不動産投資会社や、書籍の出版会社による誇張されたセールストークであるため、鵜呑みにしてはいけません。

不動産投資には失敗に陥る落とし穴が多くあるため、失敗しないためには多くのことを学ぶ必要があります。

学ばずに不動産投資を始めると大損してしまうため、学ぶ意欲がない人は不動産投資をしないほうが吉です。

不動産業者を疑わない

「不動産ことは不動産業者が詳しいから、彼らに任せれば安心だ」と思っている人は非常に危険です。

そもそも不動産業者でも不動産について詳しくない人は多くいます。

また、不動産の取引に関する法律などを知っていても、不動産投資については詳しくない人がほとんどです。

不動産業者の多くは契約の成約数を重視しており、不動産投資が儲かるかは比較的軽視されます。

ですので、不動産業者を完全に信用しきると痛い目を見ることがあります。

人を疑うことは気持ちの良いことではありませんが、自分を守ることができるのは自分だけです。

どうしても人を疑いたくないのであれば、不動産投資はやめておきましょう。

自分で調査・確認する手間をかけようとしない

上述の通り、不動産業者は必ずしも完全に不動産投資家の味方とは限りません。

投資家にとって不利な情報を意図的に隠したり、嘘をついたりする可能性もあります。

ですので、投資家自身が、判断を下すために必要な情報を、調査・確認する必要があります。

その手間を全くかけたくないのであれば、投資が失敗となるリスクが高いため、それであれば投資をやめておきましょう。

主な失敗から学ぶべき教訓

不動産投資における主な失敗事例を34つ紹介しましたが、ここから学ぶべき教訓として以下の5つがあります。

• 不動産投資は「投資」ではなく「事業である」ことを認識する
• 不動産業者の営業トークに騙されず、自身で調査・確認して判断する
• 信頼できる不動産業者と付き合う
• 節税の仕組みや節税に適した物件のデメリットも知ったうえで、節税に取り組む
• 夫や妻の同意を得てから融資を受ける

不動産投資をするのであれば、これらを認識しておきましょう。

それでは各教訓について説明していきます。

不動産投資は「不労所得が得られる投資」ではなく「事業である」ことを認識する

不動産投資は「投資」という言葉ついており、お金を投じさえすれば簡単に儲かるように思いますがそんなことはありません。

ビジネス上の区分は「不動産賃貸業」と呼ばれるようにれっきとした「事業」です。

つまり、不動産投資をする人は事業家であり、いわば社長です。

そのため不動産投資だけでなく財務など、学ぶべきことや気を付けるべきことが多々あります。

これを認識したうえで、不動産投資に取り組みましょう。

不動産業者の営業トークに騙されず、自身で調査・確認して判断する

上述の通り、不動産業者は必ずしも完全に不動産投資家の味方とは限りません。

ですので、投資家自身が、判断を下すために必要な情報を、調査・確認する必要があります。

不動産業者が成約率を高めるために使いがち、かつ投資家としては注意しないといけない営業トークには以下のようなものがあります。

• 「融資が出るということは銀行として評価している良い物件ですよ」
• 「毎月キャッシュフローがたくさん出て儲かる物件ですよ」
• 「年金代わりになるからから買った方がよいですよ」（新築ワンルーム投資の営業マン鉄板フレーズ）
• 「生命保険替わりになるから買った方がよいですよ」
• 「サブリースだから空室が出ても家賃が保証されて安心ですよ」

ここからはそれぞれの内容について詳しく説明していきます。

「融資が出るということは銀行として評価している良い物件ですよ」

「融資が出るということは銀行として評価している良い物件ですよ」という営業トークがありますが、銀行が融資を出すからといって良い物件とは限らないため、注意が必要です。

特にアパートローンなどサラリーマンの給与所得を大いに加味した融資審査では、物件自体の評価が低くとも給与所得が高い人に対しては、銀行は融資してくれます。

なぜなら物件からの収入で融資の返済ができずとも、安定した給与所得から返済してもらうことができ、銀行としての貸し倒れリスクが低いからです。

ですので、「銀行が融資を出してくれる」＝「良い物件」と思い込まないようにしましょう。

「毎月キャッシュフローがたくさん出て儲かる物件ですよ」

「毎月キャッシュフローがたくさん出て儲かる物件ですよ」と言い、収支シミュレーションを提示してくる営業手法があります、シミュレーションの精度が低いことが多いため注意が必要です。

不動産業者は成約率を高めるために、物件を良く見せようとし、甘いシミュレーションに基づいた収益を伝えることが多々あります。

また、未来のことは誰にも分からないため、「儲かる」といった断定的な表現をする業者は特に注意が必要です。

物件を良く見せるために誇張している可能性があります。

「年金代わりになるからから買った方がよいですよ」（新築ワンルーム投資の営業マン鉄板フレーズ）

新築ワンルーム投資の営業マンの鉄板フレーズである「年金代わりになるからから買った方がよいですよ」を鵜呑みにすると、損することがあるので注意が必要です。

これも不動産業者のシミュレーションは鵜呑みにせず、必ず自身でシミュレーションしましょう。

家賃下落率や、建物の管理費・修繕積立金の増加リスク、室内の修繕費用、税金、融資の元本ではなく金利部分の総支払額などを踏まえると、年金どころか損し続けるケースになっていることもあります。

「生命保険替わりになるから買った方がよいですよ」

「生命保険替わりになるから買った方がよいですよ」はお得そうに聞こえますが、物件選びとは無関係ですので注意が必要です。

融資を受けて物件を買うと、団信（団体信用生命保険）という生命保険に入ることができますが、その分の金利を支払うことになります。

団信とは金利の一部として保険料を支払うことで、死亡時や働けなくなった際に融資残額が免除される保険です。

例えば、5000万円のアパートの融資残額が4000万円だとしたら、4000万円の返済が免除され、アパートという純資産だけが残ります。

そのため、自身が死亡したり働けなくなっても、借金を配偶者や子供に背負わせることはなく、資産だけを残すことができます。

不動産投資のメリット・デメリット・リスクとは【不動産投資家が解説】

また、基本的に個人名義の場合は、どのような物件であっても団信に入ることができるため、物件選びの観点にはならないことをおさえておきましょう。

「サブリースだから空室が出ても家賃が保証されて安心ですよ」

「サブリースだから空室が出ても家賃が保証されて安心ですよ」というフレーズを聞いて、安心する人は多くいますが注意が必要です。

注意が必要な理由は上述の通り、借り手（不動産業者）の権利が強く、不利な契約更新・解除を突き付けられて、儲からないリスクがあるためです。

信頼できる不動産業者と付き合う

上述の通り、不動産業者でも不動産について、さらには不動産投資について詳しくない人は多くいます。

また、不動産業者の多くは成約する契約数を重視しており、不動産投資が儲かるかは比較的軽視されます。

しかし、良い物件とめぐり合うためには不動産業者と付き合うことは避けては通れません。

不動産投資を成功させる重要なことは、適切なアドバイスをしてくれる不動産業者を見つけることです。

そのような不動産業者を見つける方法は大きく3つあります。

1つ目は成功している大家などから紹介してもらうことです。

2つ目は自身で様々な不動産業者の担当者と面談し、信頼できる人を探す方法です。

3つ目はウェブで不動産業者の口コミを調べる方法です。

しかし、ネット上の口コミは不動産業者がサクラを使って良く見せかけていることが多く、比較的信頼性の高いGoogleマップでも同様であり、業者が自身に不利な口コミを削除するケースもあります。

不動産投資のメリット・デメリット・リスクとは【不動産投資家が解説】

節税の仕組みや節税に適した物件のデメリットも知ったうえで、節税に取り組む

不動産投資で節税ができることは確かです。

しかし、節税の仕組みや、節税に適した物件が持つデメリットも把握しておかないと、最終的に損することもあります。

ですので、これらを把握したうえで節税しましょう。

不動産投資による節税について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

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夫や妻の同意を得てから融資を受ける

家族というものはパートナーがいてこそ成り立つ関係です。

家族での豊かな生活を夢見たはずなのに、勝手に多額の借金して（融資を受けて）関係性が悪くならないように、不動産投資へ理解してもらえるように努めましょう。