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マンション投資は絶対に失敗する?儲からない?【投資家が教えるメリット・デメリットと成功の秘訣】

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カイ

外資系経営コンサルティング会社に勤務のサラリーマン大家です。 一都三県のアパートを中心に投資しています(いくつか区分も所有)。 他の肩書は元学生起業家、中小企業診断士、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー2級です。 詳細なプロフィールページはこちら

「マンション投資は簡単に副収入が得られるって聞くけど本当?」

「マンション投資は失敗するからやめておいた方がよいと言われるが本当?」

といった疑問をあなたはお持ちではないでしょうか。

そのような方向けに、この記事ではマンション投資の成功・失敗例や成功のポイントについて解説してますので、ぜひご覧ください。

以下の目次から気になる箇所に飛ぶこともできます。

目次[表示]

マンション投資は儲かるのか?やめたほうがいい?

不動産投資の中でもマンション投資について気になっている方は「本当にマンション投資は儲かるのか」について気になることでしょう。

ネットや書籍では、儲かるという声がある一方で、儲からないという声もあり、いったいどっちなんだと混乱している人もいるでしょう。

結論を言うと、上手くやれば儲かりますが簡単に儲かるものではないです。

どうすれば儲かるのか、逆にどうすると儲からないのかについてこれから説明していきます。

マンション投資を知る上での前提知識

マンション投資の成功・失敗のポイントについて説明する前に、以下の前提知識を知っておく必要があります。

  • 一棟の投資と、一室(区分)では全くの別の投資である
  • 築年数(新築or中古<築浅、築古>)によっても別の投資となる
  • 収入はインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があり、前者の利回りの目安は5~10%、後者の利益の目安は売却価格の20~30%
  • マンション投資の自己資金が必要かどうかは物件や年収によりけりで0円でも始められる

それぞれについて詳しく説明していきます。

一棟の投資と、一室(区分)では全くの別の投資である

マンション投資と言っても一棟まるごとの購入と一室だけの購入は、投資として全く別物です。

前者のマンション一棟は物件の価格が高く、建物修繕の範囲や金額規模が大きく難易度の高い投資です。

後者のマンション一室は区分とも呼ばれ、物件の価格が安く、部屋の中だけ管理すればよく、廊下や外壁などの共用部は自身で管理する必要がないため、難易度の低い投資です。

この記事では後者のマンション一室・区分投資について扱っていきます。

築年数(新築or中古<築浅、築古>)が経つほど家賃は低く、利回りは高くなる

不動産投資の収益源である家賃は築年数が経つほど家賃が低くなります。

また、築年数が浅い物件と比べて入居者からの人気がなくなり、空室率が高まるリスクがある分だけ、高い利回りで売買されています。

築年数を見る際のポイントについて詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

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収入はインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があり、前者の利回りの目安は5~10%、後者の利益の目安は売却価格の20~30%

不動産投資では家賃による収入のイメージが根強く、これはインカムゲインとも呼ばれ、物件価格に利回りをかけて算出できます。

他にもキャピタルゲインと呼ばれ、簡単に言うと売却益で得る収入もあります。

東京都23区でのマンション投資によるインカムゲインは利回りでいうと約5~10%です。
1000万円の物件だと年間50~100万円の家賃収入が入ってきます(費用は別途かかる)

キャピタルゲインについてはこれを専門にしている業者の多くは売却価格の20~30%が利益となっており、その分安く物件を仕入れています。

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「Q.マンション投資はいくらから?いくら必要?」➡「A.物件や年収によりけりで0円でも始められる」

マンション投資を始めようとする際に必要となる自己資金は、物件や年収によりけりで0円で始められることもあります。

お金を払って買いたいと思わないようなボロボロな物件は当然安いですが、都心にある築浅の綺麗で数千万円するマンションであっても、年収が一定以上あれば銀行から融資を受けて少ない自己資金が買うこともできます

マンション投資のメリット

マンション投資の主なメリットとしては以下の5つがあります。

  • 本業が別にある人(サラリーマンなど)でも少ない手間で収入を得られる
  • 少ない自己資金で好立地の物件を購入しやすい
  • 年金代わりになる
  • 生命保険代わりになる
  • 節税対策になる

 それぞれについて詳しく説明していきます。

本業が別にある人(サラリーマンなど)でも少ない手間で収入を得られる

サラリーマンの方で不動産投資をやっている方が多くいる通り、不動産投資は比較的少ない手間でも収入を得られます。

しかし、全く手間がかからないかといえばそうではなく、投資といえども事業であるため、失敗しないため・成功するためには一定の労力をかける必要があります

あくまでも一例ですが、不動産投資に日々要する時間のイメージとしては下記の通りです。

・物件掲載サイトや不動産業者からの新着物件通知を確認する(1日30分)

・気になる物件を調査する(机上調査30分、現地調査90分<移動時間は往復30分と仮定>)

・金融機関に融資を相談し、必要書類や情報を提示する(1時間)

・契約する物件の重要事項説明を受ける(1時間)

・売買契約を結ぶ(1時間)

・金融機関から融資を受ける契約を結ぶ(1時間)

・決済し、物件を引き渡してもらう(1時間)

晴れてオーナーになり、管理業務(家賃の集金や、クレーム対応、退去時の立会い、工事業者の手配など)を管理会社に任せればほとんど時間を取られることはない
(上記以外にも不動産投資について学ぶ時間も必要となることに留意ください)

不動産投資のメリット・デメリット・リスクとは【不動産投資家が解説】

少ない自己資金で好立地の物件を購入しやすい

マンション投資はマンション一棟やアパート一棟に比べると同じ地域でも価格帯が低いため、東京の山手線沿線やその内側といった好立地な箇所でも1000万円から3000万円ほどで買える物件が多くあります

また、年収が500万円や700万円など一定以上あれば、物件価格の全額を融資してくれる金融機関もあるため、少ない自己資金でも好立地の物件を購入することができます。

日本の人口が減少する中でも都心の好立地な物件は需要が落ちづらいと思われますので、そのような物件を少ない自己資金で購入することができる点はマンション投資の大きなメリットと言えます。

年金代わりになる

家賃収入は物件を保有している限り受け取れるため、定年退職後など年金代わりとして位置づけることができます。

しかし、注意点があります。

マンション投資を勧誘する不動産業者の定番セールストークとして次のようなものがあります。
「今買うと、定年時にはローンを返済し終わっており、家賃がまるまる年金代わりの収入として入ってきます」

ですが、ローン返済が10,20,30年かかるケースだと、そのころには家賃は下がっており、一方で修繕積立金などは上がっているため、手元に残る利益がわずかになる可能性があります

生命保険代わりになる

融資を受けて物件を買う場合は団体信用生命保険(通称:団信)を契約できます。

これは債務者が死亡した場合などに債務が免除される保険であり、借金のない状態で物件だけを遺族に相続することができます。

しかし、返済するにつれて債務額は減っていくものの(≒保険としての見返りが減る)、団信にかかる月々の費用は基本的に変わらないため(金利の中に0.1%などの割合で費用が含まれてます)、通常の生命保険とは異なります。

節税対策になる

マンション投資は2つの点で節税対策となります。

1つは相続税・贈与税の対策です。

相続税・贈与税は同じ市場価格であれば現金よりも不動産を相続・贈与した方が、税金が低くなるため、マンションを買って相続・贈与することが節税になります。

もう1つは所得税・住民税の節税です。

特に購入初年度は仲介手数料や取得に際する各種税金などの費用が発生し、その損失を給与所得と相殺して、所得税・住民税を節税できます。

しかし、物件購入の初年度以降は節税効果が薄い(損失が発生しづらい)ことが多いことに注意が必要です。

不動産投資を通じた節税について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

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マンション投資のデメリット

マンション投資にはメリットだけではなくデメリットもあり、主なデメリットは以下の通りです。

  • (マンション投資に限らず)空室時でも借入の返済や管理費といった支払いが生じる
  • 家賃に対する経費率が高い(=利益率が低い)
  • 新築マンションは買った瞬間に価格が2,3割下落しやすい

それぞれについて詳しく説明していきます。

(マンション投資に限らず)空室時でも借入の返済や管理費といった支払いが生じる

マンション投資に限らずアパート投資などでも同様ですが、空室時は家賃収入が入ってきませんが、費用は発生するため収支がマイナスになります。

毎月固定で発生する費用としては修繕積立金や管理費などがあり、借入をしている場合は返済の支払いも必要です。

物件によっては空室が数か月生じることもあるため、そのような際に破産しないように備える必要があります。

家賃に対する経費率が高い(=利益率が低い)

区分マンション投資は修繕積立金と管理費を毎月計上する必要があり、一般的に修繕は管理会社が修繕業者に依頼するため、依頼の手間賃などが修繕積立金に含まれてます。

そのためアパート投資など自身で直接修繕業者に修繕を依頼するよりも、区分マンションの修繕積立金は割高になります。

その結果、家賃に対する経費率が他の不動産投資に比べて高い(=利益率が低い)傾向にあります。

新築マンションは買った瞬間に価格が2,3割下落しやすい

マンション投資の中でも新築マンションは特に注意が必要です。

なぜならば新築マンションは買った瞬間に価格が2,3割下落することが一般的です。

極端な話、買って数日しただけでも中古物件となってしまい、価値が落ちてしまいます。

売却時に思った価格よりも低い価格でしか売れず、家賃収入を含めても最終的に損することにならないように注意が必要です。

マンション投資の成功ポイント

ここからはマンション投資を始めようとしている人に参考にしてほしい成功のポイントを紹介します。

成功のポイントは以下の5つです。

  • 投資の知識を習得し、業者の言いなりにならず自分で検討・判断する
  • 安く買う
  • 賃料収入を安定・増加させる(賃貸仲介業者の見直しや、リフォーム・リノベなど)
  • 運営費用を減らす(管理業者の見直しなど)
  • 高く売る

それぞれについて詳しく説明していきます。

投資の知識を習得し、業者の言いなりにならず自分で検討・判断する

不動産投資を始めようとする方で「不動産投資は簡単に収入を得られる」、「不動産業者はプロだから彼らの言うことは信用できる」と思っている人は99%失敗するでしょう。

不動産投資で成功することは決して簡単ではありません。

学ぶ必要があることは多岐にわたり、失敗した際は数百、数千万円といった損失が発生します。

また、不動産業者の質はピンキリです。

不動産投資について詳しくない業者や、買ったら損する可能性が高い物件を平気で売りつけようとする業者も多くいます。

そのため、不動産投資で成功するためには不動産投資についての知識を習得し、業者の言いなりにならずに自分で検討・判断できるようになることが重要です。

不動産投資について学ぶべきことや、悪質な不動産業者の手口について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

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安く買う

不動産投資でとにかく安く買うことが重要です。

安く買うことで得られる利益が大きくなり、失敗した際も安く変えた分だけ損失が小さくなります。

賃料収入を安定・増加させる(賃貸仲介業者の見直しや、リフォーム・リノベなど)

インカムゲインのためには当然家賃収入を安定的かつ高く得る必要があり、キャピタルゲインを得るためにも次の買主が高値でも買いたいと思うように、高い賃料で貸している状態で売る必要があります。

そのためには、すぐに入居者を見つけてくれる賃貸仲介業者へ仲介を依頼することや、家賃が高くてもすぐに入居したい・長く入居したいと思うような物件にするリフォーム・リノベーションなどが重要です。

運営費用を減らす(管理業者の見直しなど)

収入を増やすだけでなく、利益を増やすためには費用を減らすことも重要です。

例えば毎月の管理費や退去時の原状回復費用を減らすために、費用対効果の優れた管理業者や内装業者を選ぶことなどが大事です。

高く売る

キャピタルゲインを得るためにはなるべく高く売ることが重要です。

高ければ高いほど、利益が大きくなり、万が一損失が出る場合でも損失を小さくすることができます。

マンション投資の失敗例

ここからはマンション投資を始めようとしている人に参考にしてほしい主な失敗例を紹介します。

主な失敗例は以下の6つです。

  • 自分で勉強・検討・判断せず、不動産業者の言葉を信じてしまった(「シミュレーション上、損しない」や「年金代わりになる」、「節税になる」などの営業トークを鵜呑みにしてしまった)
  • サブリース・家賃保証で安心と聞いていたが、賃料を減額されてしまい、毎月赤字となってしまった
  • 投資目的にも関わらず住宅ローンで購入してしまい、金融機関にばれて一括返済を求められた
  • 入居者がつかない/空室が埋まらないため、毎月の出費が大きい
  • 大規模修繕に向けた修繕積立金が購入後に増額され、毎月赤字になってしまった
  • 相場や売却できる価格よりも割高で買ってしまい、売ると損してしまう(特に新築ワンルームマンションでありがち)

それぞれについて詳しく説明していきます。

自分で勉強・検討・判断せず、不動産業者の言葉を信じてしまった(「シミュレーション上、損しない」や「年金代わりになる」、「節税になる」などの営業トークを鵜呑みにしてしまった)

成功のポイント「投資の知識を習得し、業者の言いなりにならず自分で検討・判断する」で説明した通り、不動産業者は不動産投資について詳しいとは限らず、自らの利益のために買い手が儲からない物件を売りつけてくることもあります。

不動産業者がどれだけ誠実・立派に見えても、失敗した時の責任を取ってはくれません。大きな損失も投資家自身が責任を取るしかないのです。

自分で考えない・判断しない結果、大きな失敗をした事例としてはかぼちゃの馬車事件が有名です。

不動産業者の言いなりになった結果、購入した物件の価値以上の多額の借金を背負い、自殺した人もいます。

他人に判断をゆだねずに自分自身で考えて判断することが重要です。

サブリース・家賃保証で安心と聞いていたが、賃料を減額されてしまい、毎月赤字となってしまった

不動産投資についてあまり勉強せずに始めてしまった人や、不動産業者のことを信用して失敗しまうケースとしては、サブリース・家賃保証を勘違いしているケースが代表的です。

数年や数十年にわたって空室でも家賃が保証されるからと安心してサブリースや家賃保証契約を結んでしまう人がいます。

しかし、契約書をよく見ると、経済情勢などを踏まえて保証額を数年後ごとに見直しますといった記載がされており、数年ごとに一方的に減額を要求されることがあります。

これを知らずに契約した人は想定した収入が入ってこずに、儲からない、もしくは損してしまうこともあります。

投資目的にも関わらず住宅ローンで購入してしまい、金融機関にばれて一括返済を求められた

まず前提として住宅ローンは自身の居住用物件の購入にしか使えず、投資用の物件には利用できません。

これを知っていてこっそり投資用物件を購入する人や、住宅ローンで投資用物件を購入できると不動産業者にそそのかされて購入する人がいます。

住宅ローンで投資用物件を購入していることが金融機関にばれたて、債務全額を一括で早急に返済することを求められたケースもあります。

その結果、返済のタイミングなどによっては損してしまうこともあります。

入居者がつかない/空室が埋まらないため、毎月の出費が大きい

入居者がつかず空室になると家賃収入は入ってこないものの、修繕積立金などの費用は出ていきます。

毎月の収入を増やすために不動産投資を始めたサラリーマンが、逆に毎月赤字を給与から補填しているケースもあります。

このような失敗に陥る原因としては、そもそも入居者が見つかりづらい物件を買っているか、入居者の募集方法が不適切なためです。

裏を返せば、物件を買うときに入居者を見つけやすい物件を買い、買った後は様々な工夫をして入居者を見つけることが重要です。

大規模修繕に向けた修繕積立金が購入後に増額され、毎月赤字になってしまった

購入後に修繕積立金が増額されてしまい、毎月の収支が赤字になってしまうケースもあります。

増額されてしまう理由は大規模修繕が差し迫ったタイミングで修繕積立金が十分にたまっていないためです。

購入前に修繕積立金がいくらたまっているのか、何年後にいくらかけた修繕が必要となりそうか、それを踏まえると今後修繕積立金の増額がされそうか、を確認しておきましょう。

相場や売却できる価格よりも割高で買ってしまい、売ると損してしまう(特に新築ワンルームマンションでありがち)

相場よりも高値で購入してしまったため、売ると損してしまうケースがあります。

新築マンションの場合は買った瞬間に価値が2,3割落ちるため、2000万円の物件であれば4~600万円の価値が下がり、さらに購入・売却時の費用も考えると、損失がさらに大きくなります。

不動産投資においてはとにかく安く買うことが重要です。

不動産の相場の調べ方について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

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不動産投資の失敗例の紹介はここまでです。
不動産投資の失敗する確率などについて詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

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マンション投資に関するよくある質問

この記事では最後にマンション投資に関するよくある質問と、それに対する回答を紹介します。

よくある質問としては以下があります。

  • マンション投資をして失敗に気づいたが、どうしたらよいか?
  • マンション投資は中古と新築のどちらがおすすめか?
  • マンション投資は東京がおすすめ?どうやって地域や立地を選ぶとよい?
  • 投資用マンションに自分で住んでもよいのか?
  • 不動産投資の成功率はどれくらいか?
  • 投資用マンションの相場はどれくらいか?
  • マンション投資について誰に相談するとよいか?

それぞれについて詳しく説明していきます。

マンション投資をして失敗に気づいたが、どうしたらよいか?

マンション投資を始めた後に赤字が発生したり、売ろうにも売却額では債務を返済できずに困っている人は以下を検討しましょう。

  • 今すぐ絶対に売却せざるを得ない理由があるかを検討する(毎月の手出しが多く、生活を維持できないなど)
  • 上記でなければ、売却のベストな時期や繰り上げ返済が望ましいかをシミュレーションする(今売っても数年後に売っても物件価格が変わらない場合は、数年後に売った方が債務の減少スピードや長期譲渡の税率が適用されてトータルの収支が良くなるケースがあります)

多くの人は失敗に気づくとすぐに売却を考えますが、すぐに売却をしないほうがプラスになるケースもあるため、しっかりと売却のシミュレーションをしましょう。

マンション投資は中古と新築のどちらがおすすめか?

マンション投資として中古と新築のどちらがよいかは取るべき投資戦略によって異なるため、一概には言えません。

本記事では新築マンションは買った瞬間に中古となり、物件価格が2,3割下がると述べましたが、抽選で当選した人のみが買えるなど需要が大きい物件は中古になっても新築時よりも高い価格で売れるケースがあります。

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需要の安定性という意味では東京は優れています。

しかし、どの地域や立地を選ぶべきかはその人の投資目的やリスク許容度に応じて異なります。

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投資用マンションに自分で住んでもよいのか?

基本的には他人に貸さず自分で住んでも問題ありません。

金融機関から融資を受けて購入した場合でも、契約で自己居住が禁止されているケースは少ないと思われ、禁止されていなければ自身で住んでも問題ありません。

不動産投資の成功率はどれくらいか?

不動産投資の成功率について気になる方は多いかと思いますが、実はこれに関する信頼できるデータは存在していません。

ですが、一般的に他の資産運用や事業に比べると難易度・失敗率が低いと言われています。

難易度・失敗率が低いことを示すデータとしては各銀行の「賃貸用不動産向け貸出先の破産率や延滞率」があります。

例えば、2018年に問題が明るみになったかぼちゃの馬車問題で有名となったスルガ銀行ですら、問題の影響を受けた直後の2019年3月期の決算によると、破綻先債権額の比率は0.22%、延滞債権額比率は8.48%です。
(出典:2019年3月期決算説明資料

また、融資基準が厳しいと言われている千葉銀行の場合は、2019年3月期決算資料によると、破綻先債権額の比率は0.01%、延滞債権額の比率は0.79%と非常に低い数字になっております。
(出典:2018年度中間決算説明会主な質疑応答

しかし、破綻も延滞もせずとも銀行への返済を物件の賃料だけでなくサラリーマンとしての給与所得で充填している人は一定数いるため、不動産投資に失敗している人はもう少し多いと思われます。

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投資用マンションの相場はどれくらいか?

投資用マンションと一概に言っても経済状況や地域、立地、築年数、間取りなどによって大きく異なります。

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マンション投資について誰に相談するとよいか?

マンション投資についてどのような物件を買うべきかなどについて相談したい場合は、マンション投資を専門としている不動産業者に相談することをおすすめします。

しかし、不動産業者の中には悪徳な業者も存在するため、以下に該当する良好な業者に相談しましょう。

  • 希望や状況にあった案を提示してくれる
  • デメリットも伝えてくれる
  • 契約をせかさない
  • 業歴・業績が良好である
  • アフターフォローが手厚い
  • 口コミが良い

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