「不動産投資について興味があるけど、失敗が怖いし何から学べばよいのか？」
「不動産投資を始めたいが具体的に何から始めたらよいのか？」
といった疑問をあなたはお持ちではないでしょうか。
そのような方向けに、この記事では不動産投資の基礎知識と始め方について解説してますので、ぜひご覧ください。
以下の目次から気になる箇所に飛ぶこともできます。
不動産投資とはそもそも何かを知る（特にメリット・デメリットは絶対に知っておきましょう）
不動産投資を始めようと思う人の多くはメリットに惹かれてそう思った人が多いと思います。
しかし、不動産投資にはメリットだけではなく、最悪破産してしまうというデメリットもありますので、メリット・デメリットの両面を知っておきましょう。
メリットとしては以下のようなものがあります。
・安定的な収入が得られる
不動産投資のメリット・デメリット・リスクとは【不動産投資家が解説】
・リスクをコントロールできるミドルリスク・ミドルリターンの投資である
・かかる手間や時間が比較的少ないため副業としてできる
・少ない元手でも融資を受けることでレバレッジを効かせた効率の良い投資ができる
・節税対策になる（所得税、住民税、相続税、贈与税対策）
・生命保険替わりにもなる
・年金代わりにもなる
・インフレでも資産価値を維持しやすい（リスクヘッジ）
デメリットとしては以下のようなものがあります
・基本的に数百万円の初期費用がかかる
不動産投資のメリット・デメリット・リスクとは【不動産投資家が解説】
・失敗時の損失額が大きい
・利益を生み出すうえでのリスクが存在する
詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
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不動産投資の流れ
不動産投資の基礎を学ぶ前提事項として、不動産投資の流れについて把握しておきましょう。
大きな流れとしては以下のようになります。
- 購入基準に適した不動産を探す
- 不動産の現地調査をする
- 買付申込書を出す
- 必要に応じて融資を受ける
- 不動産の購入契約をする（重要事項説明を受けて手付金を支払い、売買契約を結ぶ）
- 必要に応じて管理会社と契約する
- 所有権が移転されて不動産を引渡される
- 不動産を売却する
それぞれの詳細についてこれから説明します。
購入基準に適した不動産を探す
まずは自身で設定した購入基準（例：利回りが10％以上など）に適した物件を見つけます。
購入基準＝買えば儲かる基準ですので、なかなか購入基準に適した物件は見つからないものです。
そのため、あの手この手で購入基準に適した物件を探します。
不動産の現地調査をする
利回りや家賃、所在地など書面上で購入基準に適した物件を見つけたら現地調査を行います。
なぜなら、物件を現地で見ることでしか気づけないことなどがあるためです。
例えば、購入基準に適した物件であっても、物件の向かい側に騒音を出す隣人などがいると入居率が落ちてしまい、見込んでいた収益を得られないなどのリスクがあります。
現地の不動産仲介業者にヒアリングするといった家賃相場の調べ方について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
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買付申込書を出す
現地調査をして問題なければ、物件を買いたいという売主に対する意思表示を買付申込書という書面で行います。
申込書には物件の希望購入価格や契約日、融資特約など契約解除に関する諸条件などを記載します。
売主が買付申込書を受諾した場合は、契約の手続きに移ることができます。
複数人が買付申込書を出している場合は、先着順や購入希望価格が高い順など何を基準にどの申込書を受諾するかは売主や仲介業者によって異なります。
必要に応じて融資を受ける
融資を利用して購入する場合には決済日までに融資契約を銀行と結ぶ必要があります。
融資契約を受けられるかの確認（融資審査）のために、物件と購入者の情報を金融機関に提出して相談します。
相談は仲介または売主である不動産業者が行ってくれるケースもあれば、自分で行う必要があるケースもあります。
不動産の購入契約をする（重要事項説明を受けて手付金を支払い、売買契約を結ぶ）
売買契約を結ぶ前に、重要事項説明を受けます。
ここでは物件に関する重要事項（所在地や融資特約、瑕疵担保責任など）の説明を受けます。
その次に売買契約を行います。
重要事項説明と売買契約は同日で行われることも多いですが、重要事項説明を受けて売買契約をして問題ないか判断できる時間を設けるため、数日間隔をあけることが望ましいです。
購入後のトラブルが生じた際は重要事項説明や売買契約の書類に記載されている内容がトラブル解決のよりどころになります。
そのため、購入後に「そんな話聞いてなかった」といったことにならないように、説明や契約の内容は不明点があれば理解できるまで質問するなどして、しっかり理解しましょう。
また、契約日までには手付金（売買代金に充足される前払い金）として売買代金の約5~10％を支払います。
必要に応じて管理会社と契約する
物件の管理（家賃集金や建物の清掃など）は自身でやることもできますが、サラリーマンなど本業が忙しい方は委託する人も多いです。
委託する場合は物件を引き渡してもらったタイミングで委託開始できるように、引き渡しまでに委託契約を結びましょう。
所有権が移転されて不動産を引渡される
決済日に売買代金から手付金を引いた残代金を決済し、司法書士に所有権移転登記や抵当権設定登記をしてもらうなどして、ついに物件のオーナーになります。
ここから不動産賃貸業がスタートし、家賃収入を得ることができます。
不動産を売却する
不動産投資というと物件を買ったらずっと持ち続けて、貸し続けるイメージが強いかと思いますが、より多くの収入を得るためなどの目的で売却することも多々あります。
不動産投資の最終収支は売却したときに確定するため、売却までが不動産投資と言えます。
なぜなら売却価格と賃貸業で得た収入を合わせた金額から購入価格や保有時の管理費などを引くことで、最終的な投資の収支が確定するためです。
失敗しないための不動産投資の始め方
不動産投資のメリット・デメリットも把握したうえで、不動産投資に取り組むことに決意した人は失敗しないために以下のステップで不動産投資を始めましょう。
- 不動産投資の基礎を学ぶ
- 不動産投資の目的を明確にする
- 不動産投資の戦略を明確にする
- 不動産投資を実践し、学び続ける
ここからは各ステップの詳細について説明していきます。
不動産投資の基礎を学ぶ
不動産投資というとサラリーマンでも片手間ででき、リスクも少ない魅力的な投資だと思われがちです。
しかし、景気が良くないと全くそんなことはありません。
不動産は金額が高い分だけ、失敗した際の損失も大きいです。
不動産投資を始めるために必要な基礎知識を身に着けてから不動産を購入しましょう。
「基礎知識と言っても具体的に何を学べばよいか？」、「どのように学べばよいか？」と気になる方もいるでしょう。
これらについて説明していきます。
学ぶべき内容
不動産投資では不動産に関する法律から収支のシミュレーション、税金など学ぶべきごとが多いです。
基礎知識としてまずは以下を学びましょう
- 不動産投資のメリット・デメリット
- 不動産投資の戦略策定に必要な知識
- 物件種別ごと（アパートやマンションなど）の特徴
- 投資エリアの特徴（人口動態など）
- 不動産の相場
- 融資のメリット・デメリット
- 金融機関ごとの融資条件
- 優良不動産を見つけるために必要な知識
- 良い不動産の探し方
- 良い不動産業者の見つけ方・付き合い方
- 効果的な指値の方法
- 不動産の購入判断に必要な知識
- 不動産で得られる収入・費用
- 収支シミュレーション
- 不動産の満室経営に必要な知識
- 短期間かつ高家賃で入居者を見つける方法
- 入居者に長期間住み続けてもらう方法
- 不動産を短期間かつ高額で売るために必要な知識
学び方
具体的に基礎知識を学ぶ方法としては、書籍やネット（サイトや動画）、セミナー、不動産業者との面談などがあります。
それぞれの学び方の特徴などについて知りたい方は以下の記事をご覧ください。
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不動産投資の目的・目標を明確にする
不動産の基礎知識の習得と並行して不動産投資の目的・目標を明確にしましょう。
目的とは「なぜ不動産投資をするのか」、目標とは「いつまでに、どのような状態に（月の収入がX万円以上や、純資産がX万円以上など」を指します。
これらは不動産投資をする中で柔軟に変更しても問題ないため、身構える必要はありません。
目的・目標を明確にすることで不動産投資の戦略の方向性が定まります。
いつまでに月X万円の収入が欲しいから、利回りがX％で価格帯がX万円の物件を購入する必要があるといった方向性が見えてきます。
目的・目標設定について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
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不動産投資の戦略を明確にする
不動産投資の目的・目標を達成するための投資戦略を決めていきます。
戦略の要素としては大きくは以下の3つになります
- 物件の特性
- 物件種別（区分マンション、戸建て、一棟アパート、一棟マンションなど）
- エリア
- 築年数
- 入居者属性
- 価格帯
- 資金調達（融資利用など）
- 物件の購入順序
それぞれについて詳しく説明していきます。
①物件の特性
不動産投資と一概に言っても区分マンションなのか一棟マンションなのかや、東京なのか、人口流出の激しい地方なのかで投資の手法は大きく異なります。
これから紹介する要素ごとに方向性を決めていくと、投資の手法も自然と定まってきます。
物件種別（区分マンション、戸建て、一棟アパート、一棟マンションなど）
主な物件種別として以下の4つがあります。
- 区分マンション（マンション一室）
- 戸建て
- 一棟アパート
- 一棟マンション
それ以外にもシェアハウス投資や、民泊投資、REIT投資などがありますが、多くの方が関心を持つ上記4つに絞って話をしていきます。
それぞれの物件種別によって価格帯や利回り、管理の手間などが異なります。
区分マンション投資について成功・失敗のポイントなどについて詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
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エリア
エリアとは大きく2つの要素で構成されます。
1つは都道府県市町村といったもの、もう1つは駅からの距離や近隣施設や建物といった立地です。
エリアによって賃貸住宅への需要と供給や、それに伴った利回りの相場などが異なります。
エリアを選ぶうえでどのようなことを意識するとよいか知りたい方は以下の記事もご覧ください。
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築年数
仮に東京23区内の駅徒歩10分以内のアパートを購入するとしても、築年数によって利回りや気を付けるべきポイントが異なります。
築年数が浅いほど利回りが低く、修繕の頻度・費用も少ない傾向にありますが、家賃の下落リスクもあります。
一方で築年数が経っているほど利回りが高く、修繕の頻度・費用が高い傾向にありますが、家賃は一定年数を超えると下げ止まります。
築年数を見る際のポイントについて詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
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入居者属性
入居者が単身者かファミリーか、男性か女性か、若年者か高齢者かなどで、利回りや適したエリア、間取り、設備などが異なります。
どのような人に住んでもらう物件を買うかも投資戦略を考えるうえで決める必要があります。
価格帯
物件種別やエリア、利回りなどが同一だとしても、幅広い価格帯で不動産が存在します。
価格帯が低い方が流動性が高く、売却時の買い手が見つかりやすいことや、価格帯が高いほど自己資金が多く必要になるが収入も大きくなることなどを勘案の上、狙う価格帯を決める必要があります。
②資金調達（融資利用など）
物件を買うためには資金が必要になります。
そして資金を調達する方法としては自身の資金から調達するか、金融機関などから資金を調達する方法があります。
後者はいわゆる「融資」と呼ばれ、融資はだれでも受けられるものではありません。
そのため、金融機関から融資を出してもらえるように、高収益な決算書を作ったり、保有物件の残債が積算価格を上回らないようにするなど融資のための戦略を決める必要があります。
③物件の購入順序
どのような物件を買うかだけでなく、どのような順序で買うかについても重要です。
購入順序を考える際は以下の2点を踏まえることをおすすめします。
- 自身の知識・スキルに適した物件か？（初心者であれば損失の規模も大きくなる一棟アパートではなく区分マンションから始めるなど）
- この物件を買うことで今後受けたい融資を受けられなくならないか？（今後受けたい融資の金融機関が耐用年数切れの物件を評価してくれない場合は、築浅メインを買い進めるなど）
不動産投資を実践し、継続的に学ぶ
不動産投資の戦略が定まったら、いよいよと戦略を行動に移していきます。
行動に移すとこれまでに学んだこと以外にも、新たに学ぶ必要があることが見えてくることでしょう。
不動産投資に関する市場や金利、法律の情勢などは日々変化しますので、継続的に学び続けましょう。
初心者が気を付けるべきポイント
不動産投資をこれから始めようとする人に絶対気を付けてもらいたいことが２つあります。
それは「知識を身に着けて自信をもって判断できるまでは不動産を購入しないこと」と「不動産業者の言いなりになったり、信用しすぎたりせずに自分で判断すること」です。
これだけを気を付けておけば、大損のリスクを大きく減らすことができるでしょう。
２つのポイントそれぞれについて詳しく説明していきます。
知識を身に着けて自信をもって判断できるまでは不動産を購入しない（買いたい気持ちを抑えて！）
不動産投資に興味を持ったタイミングや、学び始めたタイミングは一日でも早く収入を得るために、早く買いたいという衝動に駆られます。
これは多くの人に起こる現象であり、通称「買いたい病」と言われます。
しかし、必要な知識や判断力を身に着けるためにはそれなりに時間がかかります。
「この不動産は相場よりも割安である」、「この不動産を買って、大失敗してしまうリスクは極小と言い切れる」、「最悪の事態が起きても破産を回避することはできる」といった判断ができるようになるまで、知識の習得に努めましょう。
しかし、実際に不動産を買ってみることで初めて学べる、身をもって学べることもあります、
ですので、ある程度知識を習得したら、失敗のリスクが小さい区分マンションなどを買ってみてもよいでしょう。
不動産業者の言いなりになったり、信用しすぎたりせずに自分で判断しよう
不動産業者の中には、お客の利益よりも自身の利益を優先する業者が存在します。
巧妙なトークや、ぱっと見では良さそうに見える収支シミュレーションを提示するなどして、本来買うべきではない不動産を買わせようとしてきます。
もし彼らから不動産を買い、その後大損しても、彼らがその責任を負ってくれる可能性は低く、最終的に判断した自分自身で責任を負うことになるでしょう。
ですので、不動産業者のことを信用しすぎたり、言いなりになったりせず、自分自身で物事を判断することを肝に銘じましょう。
悪質な不動産業者の手口については以下の記事もご覧ください。
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不動産投資の始め方についてのよくある質問
不動産投資の始め方についてよくある質問と、それに対する弊社の回答方針をご紹介します。
よくある質問は以下の通りです
- 不動産投資に向いている人・向ていない人はどのような人か
- 信頼できる不動産業者はどのようにして見つけるとよいか
- 融資は利用した方がよいか？その理由はなぜか？
不動産投資に向いている人・向いていない人はどのような人か
不動産投資は”投資”と呼ばれているため片手間でもできるように思えますが、実際の内容は”事業”です。
事業を成功させるためには、そのための方法を学び、それを実行し、自分で決断する力が必要となります。
そのため以下のような人は不動産投資で失敗する可能性が高く、向いていないと言えるでしょう。
- 不動産投資について学ぶ意欲がない
- 不動産業者を疑わない
- 自分で調査・確認する手間をかけようとしない
より詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
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逆に言えば、上記に該当しない人は不動産投資に向いていると言えるでしょう。
信頼できる不動産業者はどのようにして見つけるとよいか
不動産業者の全てが相談に値するかというそういうわけではありません。
お客の利益よりも自社・自身の利益を優先し、お客に不利益を与える不動産業者も存在します。
そこで信頼でき相談に適している不動産業者を見抜く際の6つの特徴を紹介します。
・希望や状況にあった案を提示してくれる
信頼できる不動産業者を探す際のポイント
・デメリットも伝えてくれる
・契約をせかさない
・業歴・業績が良好である
・アフターフォローが手厚い
・口コミが良い
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